تحریر : سالار سلیمان
جہاں ہر چیز کو مہنگائی نے متاثر کیا ہے وہی پراپرٹی کا شعبہ بھی متاثر ہوا ہے۔ کل تک جو زمین کا قطعہ چند لاکھ کا تھا اب اس کی قیمت میں کئی گنا اضافہ ہو چکا ہے۔ پاکستان کے سب سے بڑے پراپرٹی پورٹل زمین ڈاٹ کام کے مطابق گزشتہ پانچ سالوں میں پراپرٹی کی قیمتوں میں 118فیصد کا اضافہ ہوا ہے۔اس اضافے کی بنیادی وجہ طلب و رسد کا نظام ہے ۔ ایک ہی چیز کے متعدد خواہش مند ہوںتو پھر اُس کی قیمت میں اضافہ ہونا معمولی بات ہے ۔ شہر میں گھر خریدنا تو ہر ایک کے بس کی بات نہیں ہے کیونکہ اُس کی قیمتیں متمول طبقے کی پہنچ سے بھی باہر ہیں تاہم شہر کے اطراف میں پلاٹ لینا بھی آسان نہیں ہے۔اس مشکل کا حل کچھ یوں نکالاگیا ہے پراپرٹی کو قسطوں پرخریدا جائے ۔ نجی شعبے نے اس ماڈل کو آزمایا اور کامیاب پایا اور اب اس ماڈل میں بہت بڑے نام بھی شامل ہو چکے ہیں۔یہ ماڈل اس لئے بھی کامیاب رہا کہ بہت بڑا طبقہ اس یکمشت ادائیگی نہیں کر سکتا ہے تاہم اقساط پر ادائیگی پھر بھی ممکن ہے۔
پلاٹ کے علاوہ اقساط پر گھروں اور اپارٹمنٹ کا ماڈل بھی پاکستان میں موجود ہے ، تاہم سب سے زیادہ مقبولیت اور قبولیت اقساط پر پلاٹ یا اپارٹمنٹ لینے کو حاصل ہوئی ہے ۔ پاکستان میں معاشی صورتحال کے پیش نظر بڑے شہروں پر دباؤ اس لئے بھی بڑ ھ چکا ہے کہ آس پاس کے علاقوں سے اُن شہروں میں کو چ کرنے والے لوگوں کی تعداد بہت زیادہ ہو چکی ہے ۔ شہر کے اطراف کے علاقوں میں نئی اور جدید ہاوسنگ سکیمیں بھی اب تقریباً بھر چکی ہیں اور لوگ مزید انتخاب کے خواہاں ہیں۔ایک رپورٹ کے مطابق پاکستان میں نوے لاکھ گھروں کی ضرورت ہے۔
اخباری رپورٹس کے مطابق ایسا دیکھنے میں آیا ہے کہ اس ماڈل میں بھی دھوکہ دہی عام ہو چکی ہے اور نو سر باز لوگوں کی مجبوری کا فائدہ اٹھا کر رفو چکر ہو جاتے ہیں۔ ایسا دو وجہ سے ممکن ہوا’ ایک لالچ کہ کسی نے صارف کو سبز باغ دکھایا، کم قیمت کا لالچ دیا اور پیسے سمیٹ کر غائب ہو گیا اور دوسرا لاعلمی کہ صارف کو طریقہ کار کا علم نہیں تھا اور وہ کسی مقام پر قانونی مسئلے میں پھنس گیا۔ اس بات کو مدنظر رکھتے ہوئے راقم کی جانب سے کچھ تجاویز ہیں،ان پر عمل کرتے ہوئے دھوکہ دہی سے بچا جا سکتا ہے ۔فائلز ایک آسان اور عام سی بات ہے جس میں کوئی قانونی سقم یا برائی بھی نہیں ہے، ڈویلپرز کی جانب سے فائلز کا اعلان کیا جاتاہے اور لوگ اس کو خرید لیتے ہیں۔ فائل کے بارے میں آپ کو بتا دیں کہ اُس پر یہ درج نہیں ہوتا کہ آپ کے پلاٹ کی لوکیشن کیا ہوگی۔ وہ اس بات کی ضمانت ہوتی ہے کہ متعلقہ بلڈر کے پراجیکٹ میں آپ کا ایک پلاٹ ہوگا۔ پلاٹ کی لوکیشن کا علم بیلٹنگ کے بعد ہوتا ہے ۔اب اس ضمن میں احتیاط کی ضرورت ہوتی ہے ۔سب سے پہلے تو یہ یقین کر لیجئے کہ آپ جس فائل کو خرید رہے ہیں ‘ بلڈر یا ڈویلپر کے پاس وہ زمین بھی موجود ہونی چاہئے ۔ اگر اُس کے پاس زمین موجود نہیں ہے تو پھرمت لیجئے ، کیونکہ پراجیکٹ کی تاخیر کے علاوہ مستقبل میں دیگر ممکنہ قانونی مسائل کا بھی سامنا کر نا پڑ سکتا ہے۔
دوسری اہم بات یہ ہے کہ اس بات کا بھی خیال رکھا جائے کہ اعلان شدہ پراجیکٹ مختلف حکام کی جانب سے منظور شدہ ہے ۔اگر ایسا ہو کہ وہ حکام کی جانب سے منظور شدہ نہیں ہے اور بلڈرز آپ کو اشٹام پر لکھ کر دے رہا ہے کہ وہ اس کو منظور کروا لے گا تو بھی سرمایہ کاری کرنے سے گریز کیجئے کیونکہ کل کو پھر مسائل کا سامنا ہو سکتا ہے اور سرمایہ کاری داؤ پر لگ سکتی ہے ۔لہذ ااس بات کی تسلی کیجئے کہ جو پلاٹ آپ اقساط پر بھی خریدنے لگے ہیں ‘وہ متعلقہ حکام کی جانب سے منظور شدہ ہے اور اُس کا این او سی موجود ہے ۔تیسری اہم چیز یہ بھی ہے کہ جس سوسائٹی میں آپ پلاٹ لے رہے ہیں ‘ اُس کے ڈویلپرز کے پاس اُس سوسائٹی کو بنانے کیلئے مطلوبہ رقم بھی موجود ہونی چاہئے ۔ رقم کی عدم موجودگی میں سب کچھ کلیئر ہونے کے باوجود بھی سرمایہ کاری منجمد ہو جاتی ہے ۔ اگر اُس ڈویلپر کے پاس رقم ہوگی تو وہ کبھی بھی پراجیکٹ کو ڈویلپ کرکے ڈلیور کرنے میں دیر نہیں لگائے گا۔
دھوکہ کے اس دور میں کسی کے وعدے اور قسم پر بھی اعتبار کرنے کی ضرورت نہیں ہے ۔ صرف اُس پر یقین کیجئے جو کہ قانونی طور پر قابل قبول ہو۔ شرائط و ضوابط کو بغور پڑھیئے’ اُن پر غور کیجئے ‘ جلد بازی میں کوئی بھی فیصلہ مت کیجئے بلکہ اس ضمن میں اپنے پڑھے لکھے احباب سے ضرور رابطہ کیجئے ۔ یاد رکھیں کہ قانونی دستاویز پر دستخط کر لینے کے بعد واپسی کے دروازے بند ہو جاتے ہیں اور پھر آپ اُس دستاویز پر عملدآمد کے پابند ہیں۔
ایک اہم چیز ‘خفیہ ادائیگی ‘ کی ہوتی ہے ۔ اس میں پراسیسنگ فیس، ٹرانسفر فیس’ ڈویلپمنٹ فیس یا اس قسم کی اصلاحات کے نام پر آپ سے رقم وصول کی جاتی ہے۔ پلاٹ لینے سے قبل یہ یقین کر لیجئے کہ اس قسم کی کوئی بھی ادائیگیاں نہیں ہوگی اور اگر ہونگی تو اُن کا مکمل اندراج اُس شرائط و ضوابط میں ہونا چاہئے جس پر آپ دستخط کریں گے۔اس کے علاوہ اس با ت بھی اطمینان کر لیجئے کہ جو ڈویلپر آپ کو اقساط پر پلاٹ لینے کی ترغیب دے رہا ہے اس کا ماضی کیسا ہے اور اس کی مارکیٹ میں کاروباری ساکھ کیسی رہی ہے ۔کوئی بھی باخبر آپ کو اس حوالے سے مکمل معلومات دے سکتاہے۔ اقساط پر پلاٹ لینے کے بعد بھی وقتاً فوقتاً اپنی پراپرٹی کا دورہ کرتے رہیں تاکہ وہاں موجود سب کچھ آپ کے سامنے ہو۔
سب سے اہم چیز یہ ہے کہ لوگوں کی سنی سنائی باتوں پر یقین کرنے کی بجائے مارکیٹ کی ریسرچ کیجئے ۔ آپ کو کم از کم اتنا علم ہونا چاہئے کہ آپ جس جگہ پر اقساط پر پلاٹ خرید رہے ہیں ‘اُس کو مستقبل کیا ہے؟ کہیں ڈویلپر سبز باغ تو نہیں دکھا رہا ہے؟ کہیں فروخت کنندہ آپ کی سادہ لوحی کا فائدہ اٹھانے کے در پے تو نہیں ہے؟ کہیں آپ سے ناجائز منافع تو نہیں لیا جا رہا ہے ۔ایسا نہ ہو کہ آپ کو نقلی یا جعلی دستاویزات تھما دی جائیں اور جب آ پ اقساط کیلئے جائیں تو آپ پر یہ راز کھلے کہ آپ سے دھوکہ ہو چکا ہے۔ زمین خریدنا بے شک آسان کام نہیں ہے لیکن ذرا سی توجہ سے آپ نہ صرف اپنی جمع پونجی کی حفاظت کر سکتے ہیں بلکہ اپنے خاندان کو بہترمستقبل بھی دے سکتے ہیں۔ یاد رکھیئے کہ جلد بازی کے کاموں کا انجام عموماً اچھا نہیں ہوتا ہے اور جب تک لالچ زندہ ہے فراڈیا بھوکا نہیں مر سکتا ہے۔
تحریر : سالار سلیمان
